L'audit énergétique réglementaire des logements classés F et G en vigueur depuis le 1er avril 2023

Depuis 2021, la loi Climat et Résilience a rendu obligatoire la fourniture d’un diagnostic de performance énergétique lors d’une vente d’un logement (DPE, établi par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité NF EN ISO/CEI 17024). Divisé en 7 classes, de A à G, ce premier niveau de contrôle vise à informer l’acheteur ou le locataire sur la « qualité énergétique » du bien qu’il brigue.

Les logements concernés par l'audit énergétique

Les classes F et G regroupent ce que l’on appelle communément des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements dont la performance énergétique est très mauvaise. Il incombe alors au possesseur de ces biens proposés à la vente (maisons individuelles et bâtiments à usage d’habitation comprenant plusieurs logements en mono-propriété) de faire réaliser un audit énergétique complet. Cet examen règlementaire est destiné à orienter le propriétaire dans les travaux de rénovation énergétique à effectuer pour sortir le logement des classes F ou G, en indiquant les principales étapes et les budgets à prévoir.

L'audit énergétique propose au moins deux scénarios de travaux à réaliser en une ou plusieurs étapes. Son objectif est de faire atteindre à minima l’étiquette B du DPE, sauf contraintes particulières, avec une première étape qui permet à la fois un gain d’au moins une classe, et au minimum d’atteindre la classe E.

Les obligations liées à la vente d'un bien en mono-propriété

En cas de DPE noté F ou G, le vendeur d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble entier en pleine propriété doit désormais fournir un audit énergétique à l'acheteur, dès la première visite. Ce document devra être annexé à la promesse de vente. En effet, la réalisation des travaux recommandés n'est pas obligatoire pour conclure la vente : l'objectif est d'informer l'acheteur, afin qu'il intègre ces travaux dans son projet d'achat, qui s'accompagne en général d'un programme de rénovation. Cette obligation s'appliquera ensuite à la classe E, puis D, aux dates mentionnées ci-dessous pour la location.

Les obligations liées à la vente en copropriété

Seul, un copropriétaire ne peut engager que des améliorations limitées à son logement. Les travaux impliquant les parties communes de l'immeuble, notamment les interventions sur les murs en façade, l’isolation par l'extérieur, l’isolation de la toiture ou l’installation de conduits de ventilation doivent se voter en Assemblée Générale de copropriété.

La loi Climat et Résilience n'a pas prévu de soumettre les appartements en copropriété à l'obligation de réalisation d'audits énergétiques. C’est pourquoi elle n’a pas retenu de contrainte individuelle, mais prévoit que les copropriétés devront soumettre au vote de l’Assemblée Générale l'élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les immeubles de plus de 15 ans. Le but est de provisionner chaque année des fonds, en fonction des travaux de rénovation à réaliser dans les dix années suivantes, afin de faciliter une décision commune, toujours épineuse en copropriété.

Ce plan ne se limitera pas aux aspects énergétiques et permettra à toutes les copropriétés de mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes. À cette fin, le PPT s’appuiera sur le Diagnostic Technique Global (DTG), déjà obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans.

Les obligations liées à la location des logements non décents

Le but poursuivi par la réglementation est de faire disparaître les logements définis comme non décents. En France métropolitaine, un logement pourra être mis sur le marché locatif si son DPE le classe entre A et F, à compter du 1er janvier 2025.

Ces nouvelles dispositions ne s'appliquent bien évidemment qu'aux nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2023. Les anciens baux de location ne seront pas concernés, sauf au moment d’un renouvellement. En effet, les bailleurs de ces logements, meublés ou non, ne pourront pas réévaluer les loyers, les indexer en cours de bail, ni les augmenter lors d’un renouvellement ou d’un nouveau contrat.

Ainsi, à partir de 2025, tous les logements classés G (en énergie primaire et non plus en énergie finale) seront considérés comme non décents et donc interdits à la location. En 2028, les logements classés F (consommant plus de 330 kWh/m2/an) connaîtront le même sort. Enfin, en 2034, les logements classés E, seront également retirés du marché.